Criteriile principale de evaluare a unui teren agricol

Numărul tranzacţiilor cu terenuri agricole a crescut semnificativ în ultimii ani, preţurile urmând simultan aceeaşi curbă ascendentă. În egală măsură, vânzătorii şi cumpărătorii îşi pun problema unei evaluări cât mai corecte a proprietăţilor, mai ales că uneori preţul pieţei poate creşte artificial sau raportul cerere-ofertă poate fi conjunctural dezechilibrat. Subiectul a generat şi atenția cercetătorilor, iar rezultatele muncii au fost finalizate cu o serie de lucrări precum „Ghidul Evaluatorului Funciar Imobiliar din România“. Astfel de lucrări sunt însă stufoase şi se adresează în principal evaluatorilor de profesie, în corelaţie cu Standardele Internaţionale de Evaluare, existente şi în limba română.

Care sunt însă cele mai simple criterii pentru evaluarea unui teren agricol? Din discuţiile cu evaluatorii a reieşit că pentru terenurile cu destinaţie agricolă se utilizează criterii de comparaţie cum ar fi: clasa de calitate, productivitatea, distanţa faţă de drumurile de acces principale, proximitatea faţă de ape curgătoare şi de reţele de irigaţii, accesibilitatea utilajelor, rata subvenţiilor etc. Toate aceste elemente au o pondere relevantă în preţ. Preţul pieţei, despre care vorbeşte toată lumea, înseamnă de cele mai multe ori un interval, pragul minim fiind înregistrat pentru proprietăţile cu clasă de calitate inferioară, cu suprafeţe mici (necomasate) şi situate în zone deluroase, iar cel maxim, pentru terenurile cu caracteristici superioare, clasele de calitate I şi II, suprafeţe comasate şi productivitate ridicată.

Ca metode de analiză, evaluatorii recomandă:

• ● Comparații directe cu tranzacţii similare încheiate în zona de interes. Multe Direcţii Agricole Judeţene au astfel de date, iar monitorizarea site-urilor de profil poate fi o bună sursă de informare, completată cu discuţii personale.
• ● Analiza productivității pe baza arendei sau a profitului generat. În primul caz calculul se face astfel: Vt= R(renta)x100/Cc, valorile fiind: Vt = Valoare Teren (preţ la hectar), R = renta funciară primită în urma arendării, Cc = coeficientul de capitalizare, care poate fi aproximat cu rata dobânzii reale anuale. Este o analiză potrivită pentru cine doreşte să cumpere teren în vederea arendării. În general, valoarea arendei într-o anumită zonă este cunoscută şi uşor de obţinut. În al doilea caz, este nevoie de mai multe informaţii, deoarece evaluarea profitului implică o bună cunoaştere a costurilor de producţie şi, prin urmare, este mai potrivită pentru cei care au deja teren agricol în exploatare. Calculul arată astfel: Vt = (Vp – Cp) x N, în care: Vt = valoarea terenului, Vp = valoarea producţiei, Cp = costul cheltuielilor de producție, iar N = numărul de ani în care se așteaptă amortizarea investiției.
• ● Analizele pot lua în calcul şi potenţialul de dezvoltare al zonei, existenţa forţei de muncă, posibilități de reconversie etc. În mod evident, pentru investiţiile de valoare mare, contractarea unui evaluator este cea mai bună soluţie. Oferta este destul de bogată, existând inclusiv platforme de tip licitaţie, unde puteţi introduce date generale şi primiţi acces la prezentarea ofertelor din partea mai multor evaluatori independenţi.